요즘 사회초년생에게 필수교육인 된 전세사기 피해 예방을 위한 계약전후 체크리스트 항목 알고 계신가요? 어느날부터 전세사기에 대한 주의를 많이 듣게 되었습니다. 2022년 10월 수도권에서 빌라 1139채 소유주 일명 빌라왕이 김씨가 사망하면서 전세사기가 대대적으로 알려집니다.
이후 빌라신, 빌라왕, 건축왕, 세 모녀, 20대 빌라왕 등이 밝혀지고 이 중 20대 빌라왕, 빌라왕 정씨 등도 숨지면서 이에 따른 피해자가 1만여 가구에 달한다고 합니다. 전세사기는 기본적으로 깡통전세로 자본이 거의 없는 상태로 임차인의 전세금을 돌려서 무자본에 가까운 갭투자를 연속적으로 일으켜 발생하게 되고 사기라는 것이 밝혀지기까지 2년여에 걸친 시간이 걸리게 되므로 피해자가 더 늘어날 수 밖에 없는 구조입니다.
이때문에 전세를 하기 전부터 전세사기를 미연에 방지하기 위한 예방 대책이 필요합니다. 즉, 전세계약전후 체크리스를 만들어 하나씩 항목을 체크해 피해를 입지 않도록 해야합니다.
전세사기의 본질과 피해 예방을 위한 방법
최근 이슈가 되었던 전세사기의 본질을 파악해야 피해를 방지하고 예방할 수 있습니다. 일반적으로 전세 임대인이 임차인에게 전세기간 종료와 함께 전세 보증금을 반환하지 못해 발생하는 피해와 전세사기에 의한 피해는 다릅니다. 일반적인 전세 보증금 피해는 어느정도 피해를 회복할 수 있는 여지가 있지만 사기에 의한 피해는 잘못하면 임차인이 불법 점유자가 되는 경우도 발생하고 피해금액을 고스란히 받지 못하는 경우도 생깁니다.
전세사기의 본질은 폰지사기의 방식을 따릅니다. 대부분의 빌라왕이나 건축왕으로 불리는 전세사기꾼은 비슷한 방식의 수법을 사용합니다. 대부분의 전세 물건이 시세를 명확하게 파악할 수 있는 아파트가 아닌 시세 정보가 불명확한 빌라를 이용해 부동산 계약 경험이 적은 젊은층이 대상이 됩니다.
사기꾼 건축주는 부산동 중개업자, 바지 사장 등과 함께 전월세 보증금을 해당 물건의 매매 가격보다 더 높은 금액의 전세금을 풀옵션이나 신축건물이라는 점 등과 함께 이자지원, 대출 소개 등의 방법으로 계약을 유도하고 이 보증금을 이용해 또다른 주택을 사들입니다. 새로 구입한 주택을 동일한 방법으로 반복하면서 수십채에서 수백체, 심지어 몇천채의 주택을 보유하게 되는 구조입니다. 즉, 돌려막기식의 사기 폰지사기입니다.
이러한 전세사기가 지난해부터 올해까지 지속적으로 발생하게 되는 이유는 부동산 가격이 끝없이 오를듯 보이던 부동산 상승기에 무자본에 가까운 비용으로 갭투자를 지속하다가 금리가 오르면서 세금을 못내는 등 문제가 발생하면서 사기행각이 알려지게 되었습니다.
그럼 이러한 전세사기 피해를 예방할 방법은 없을까요? 전세계약전후 체크리스를 만들어 각 항목을 잘 확인하면 이러한 피해를 예방할 수 있습니다.
전세사기를 예방하기 위한 유의사항을 전세 계약 전, 계약 시, 계약 후로 나누어 체크리스트를 작성해야 합니다.
전세 계약 전 체크리스트
전세 계약을 하기 전에 알아두고 확인해야할 체크리스트입니다. 하나하나가 모두 중요한 사항으로 항목 모두 확인을 해야 합니다.
- 인근 부동산 공인중개사 사무실을 몇군데 이상 직접 돌며 시세를 확인합니다.
- 온라인으로 주변 시세 확인합니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 한국부동산 부동산테크
- 모바일 부동산 실거래가
- 네이버, 다음, 직방 등
- 계약서는 주택 임대차 표준 계약서를 이용하도록 공인중개사에게 요구하고 대항력, 우선변제권 확보 등을 숙지합니다.
- 혹여나 전세 보증금을 받지 못할 상황이 될 경우 해당 물건에 대한 채권변제는 근저당권 등 우선순위에 따르게 되므로 전세 보증금의 변제보다 우선시 되는 채권들의 금액을 확인해야 합니다. 즉, 근저당권 등 채권을 확인해 부채 규모와 문제 발생 시 변제 가능 금액을 확인합니다.
- 임대인의 세금 체납 여부도 확인해야 합니다. 임대인의 세금이 전세 보증금에 우선 변제될 수 있으므로 임대인이 직접 임대인에 대해 홈택스로 국세, 위택스로 지방세 채납 여부를 확인합니다.
- 다가구 주택의 경우 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 확인해 선순위 보증금들을 파악합니다. 그럼 본인의 순위를 알 수 있습니다.
전세 계약 시 체크리스트
- 공인중개사의 정상 등록 여부 확인.
- 임대인 또는 대리인의 신분증 등으로 신분 확인.
- 주택 임대차 표준 계약서 사용 여부.
- 안전을 위한 특약 확인.
- 임대자가 잔금을 치르고 확정일자 부 완료까지 저당이나 근저당을 설정하지 않을 것.
- 임차인의 잘못으로 인한 전세자금대출이 불가능할 경우 계약금 반환할 것.
- 임대기간 중 매매 또는 담보제공 등의 발생에 대해 사전에 임차인에게 고지할 것.
전세 계약 후 체크리스트
- 온라인 또는 주민센터를 방문해 임대차 신고 할 것. 임대차 계약 신고 시 확정일자가 부여되어 우선변제권을 확보할 수 있음.
우선변제권 : 확정일자를 받은 전세 임차인이 주택임대차보호법에 따라 보증금을 다른 담보물권에 우선하여 변제받을 수 있는 권리. 주택이 경매나 공매에 의해 처분될 경우 적용이되나 증여나 상속의 경우는 제외.
잔금 및 이사 후 체크리스트
- 계약 체결 이후 권리변동사항이 있었는지 등기부등본 확인.
- 온라인 또는 주민센터를 방문해 전입신고를 할 것. 신고는 의무이며 임차인의 보증금을 보호할 수 있음.
- 전세보증금 반환보증에 가입할 것.
전세사기 피해 예방을 위한 유용한 사이트 및 앱
전세사기의 피해를 예방하기 위한 체크리스트 내용을 살펴보았는데 이러한 내용을 하나하나 숙지하고 메모해두기에는 내용이 복잡해 보이기도 합니다. 이러한 부분을 해결할 수 있는 유용한 사이트 및 앱이 있습니다.
정부의 전세사기 피해 방지 3대 전략에 따라 HUG 주택도시보증공사의 안심전세포털과 안심전세 APP에서 전세사기 피해 예망을 위한 임차인의 정보제공을 확대하고 안전한 거래환경 조성과 임차인의 법적권리를 강화합니다.
전세사기의 피해를 지원하기 위해 허 HUG 내 전세피해 지원센터를 설치해 원스톱 서비스와 보증금 미반환의 피해를 지원하기위해 피해자를 대상으로 저리 긴급 자금대출과 전세보증금 반환보증 가입을 지원하고 긴급 거처등을 지원합니다.
안심전세포털에서는 전세보증금을 돌려주지 않는 상습 채무불이행자 명단을 확인할 수 있습니다. 만일을 대비해 임대인이 해당하는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
안심전세 APP
2022년 9월 1일 국토부 전세사기 피해방지 방안에 따라 만든 안심전세 앱의 개략적인 메뉴와 내용입니다.
- 전국 아파트, 빌라, 오피스텔 매매시세 및 전세가율 등 주택시세 제공
- 집주인(임대인)의 정보를 투명하게 공개
- 전세계약 이후 등기변동 발생 시 알림
- 전세사기 피해 예방을 위한 체크리스트 제공
- 공인중개사 경력정보 등 정보조회
- 앱 내에서 보증료 계산 및 전세보증 가입 가능
이상으로 전세사기 피해 예방을 위한 체크리스트 항목과 유용한 앱에 대해 알아보았습니다.